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Responsabilité civile professionnelle de l'agent immobilier pour prise de garanties locatives insuffisantes et conseils en vue de l'établissement d'un dossier locatif

Le 23 avril 2013
Pour se prémunir des risques d'impayé de loyer, la constitution d'un dossier locatif avec toutes les informations nécessaires et de solides garanties locatives est impératif.

Responsabilité civile professionnelle de l’agent immobilier pour prise de garanties locatives insuffisantes

 

L'agent immobilier, négociateur et rédacteur d'acte, doit s'assurer que sont réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique du contrat.

 

La Cour d'appel de VERSAILLES vient de confirmer ce principe, dans un arrêt du 11 octobre 2012, en estimant engagée la responsabilité de l'agence immobilière en charge d'un mandat consistant à mettre en location un bien immobilier pour ne pas avoir pris les précautions élémentaires relatives aux garanties financières de l'exécution des obligations du preneur et en la condamnant à verser au bailleur des dommages et intérêts d'un montant de 26.400 € correspondant non pas aux loyers et charges impayés mais à la perte d'une chance de les recouvrer évaluée à 75 %.

 

Aux termes d'une décision très motivée, la Cour a, en effet, considéré que si l'agence a vérifié la solvabilité de la société, qui n'a cessé ses paiements qu'un an après la signature du bail et ne donnait initialement aucun signe d'affaiblissement, un manquement à ses obligations de mandataire professionnel s'observe en revanche puisqu'il n'a pas été demandé à la société, dont la création récente était connue, ni l'engagement de caution personnelle ou bancaire ni même le versement du dépôt de garantie ni un justificatif de ressources à la gérante alors âgée de vingt ans qui occupait une partie des lieux.

 

La circonstance que le bailleur ait pu discuter avec la société locataire de certaines conditions du bail tenant notamment à l'exécution des travaux ne dispense pas son mandataire rémunéré à hauteur de 3.368 € de rendre ces précautions.

 

CA VERSAILLES 3ème ch. 11 oct. 2012 n° 10/09477 SARL HOME IMMO 78 / V. BODEMER épouse THIBOUT et E. THIBOUT, JurisData n° 2012-023359

 

 

Conseils en vue de l’établissement d’un dossier locatif :

 

1 - Garanties :

 

-   dépôt de garantie : un mois de loyer hors charges maximum.

 

-   cautionnement : par un proche solvable ou un organisme. Il convient d’être très attentif à la rédaction de l’acte de cautionnement très formaliste, la protection de la caution étant privilégiée si bien que le moindre oubli ou erreur dans la rédaction de l'acte est fréquemment sanctionné par la nullité de l'acte de cautionnement, qui est considéré comme n'ayant jamais existé, ou par une réduction de sa portée.

 

-   et/ou souscription d’un contrat de garantie des risques locatifs :

 

* conditions : réservé aux logements à usage d'habitation principale du parc privé et dont le loyer est inférieur ou égal à 2.000 € mensuels charges et taxes comprises à la date de souscription du contrat et aux locataires ayant des revenus deux fois supérieurs au montant du loyer ou, pour les locataires déjà en place, n'ayant pas eu plus de deux mois d'impayés au cours des six mois précédant la souscription de la garantie

 

* garanties : versement des loyers et charges impayés dans la limite d'un plafond de 2.000 € mensuels et de 70.000 € cumulés, remboursement des frais consécutifs aux dégradations locatives du fait du locataire après déduction d'une franchise équivalente au montant du dépôt de garantie dans la limite de 7.700 € pour les locations vides et de 3.500 € pour les locations meublées et prise en charge des frais de procédure de recouvrement et d'expulsion dans la limite d'un plafond de garantie de 70.000 €.

 

* montant des primes d’assurance : libre (généralement de 2 à 3 % du montant des loyers charges comprises), étant précisé qu'elles sont déductibles des revenus fonciers ou peuvent donner lieu à un crédit d’impôt

 

* conseil : solliciter plusieurs assurances adhérentes au dispositif GRL pour comparer les prix et faire jouer la concurrence

 

-   ou une assurance loyers impayés : si les conditions d'ouverture de la garantie des risques locatifs ne sont pas remplies, cette assurance étant généralement plus coûteuse à niveau de garantie équivalent

 

2 - Pièces justificatives et renseignements :

 

-   renseignements à prendre pour le ou les locataires et pour la caution : état civil (nom, prénoms, date et lieu de naissance, nationalité), situation de famille (statut, date et lieu du mariage ou du PACS, nombre d'enfants et âge, éventuelle autre personne qui va occuper l'appartement), références bancaires, situation professionnelle (emploi occupé, date d'embauche, employeur, salaire net mensuel) et tout renseignement sur la solvabilité (autres revenus)

 

-   pièces justificatives pour le ou les locataires et pour la caution : carte d'identité ou de séjour, livret de famille, RIB, chèque bancaire donné pour le dépôt de garantie dont il convient de conserver une copie au dossier pour les coordonnées bancaires qui y figurent, contrat de travail et dernières fiches de paie ou, si l'un de ses documents manquent, une attestation de l'employeur, dernier avis d'imposition, quittances de loyer de la précédente location, quittances de téléphone ou d'électricité

 

-   conseil général : il est prudent, d'une part, de solliciter, outre des copies de ces documents, la présentation des documents originaux plus complexes à falsifier et, d'autre part, de faire des recoupements entre ces différents documents pour s'assurer de la cohérence du dossier