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La justice face au phénomène de location Airbnb

Le 31 mars 2017
Le mouvement de location ou de sous-location sur les plateformes de type Airbnb connaît un franc succès ces dernières années mais peut également être sanctionné par la justice.

Le mouvement de location ou de sous-location sur les plateformes de type Airbnb connaît un franc succès ces dernières années du côté des loueurs qui arrondissent leurs fins de mois et du côté des locataires qui peuvent occuper un logement confortable et bien situé dans les villes touristiques.


Néanmoins, plusieurs problèmes juridiques se posent, notamment les nuisances que de telles locations de courte durée peuvent causer aux voisins au sein d’un immeuble, les risques de résiliation du contrat de bail d’un locataire pratiquant une sous-location interdite, les risques de dégradation, de bris et de vol dans les appartements loués…, qui peuvent être sanctionnés par la justice.


Or, les premières réclamations commencent à être jugées à hauteur des juges de première instance.

 

C’est dans ce cadre qu’ont été rendues les deux décisions commentées sur la seule question de la régularité de sous-locations par un locataire via Aibnb dans les relations bailleur-locataire.

 

Il convient en effet de rappeler en préambule que la sous-location est prohibée par l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, interdiction qui est généralement rappelée dans les clauses du contrat de bail.

 

En premier lieu, dans un jugement en date du 6 avril 2016, le Juge d’instance du Vème arrondissement de Paris, a estimé que le bailleur subissait un préjudice moral du fait de la sous-location pratiquée indument par ses locataires pendant trois ans et lui a alloué la somme de 5.000 € de dommages et intérêts, peu important l’absence de préjudice financier.

 

Si ce qui sous-tend le raisonnement du Magistrat se conçoit aisément, la sanction d’un locataire particulièrement cavalier ayant quitté son appartement du Vème arrondissement pour le mettre en sous-location dans des conditions sans doute forts lucratives pendant une longue durée, il n’en subsiste pas moins un certain nombre de questions juridiques, en particulier la qualification du préjudice du bailleur.

 

En effet, la qualification de celui-ci en préjudice moral paraît critiquable.

 

Il semble que le préjudice soit au contraire financier et consistant dans le fait que le locataire a violé ses obligations contractuelles vis-à-vis de son bailleur afin d’obtenir un gain injustifié « sur son dos ».

 

Dans ces conditions, il serait plus orthodoxe de considérer, à l’instar de ce qui se pratique en bail commercial, que le bailleur obtient réparation du préjudice financier subi en se voyant octroyer le gain abusif du locataire.

 

Il convient cependant dans un tel cas de figure de déterminer avec précision le gain illicite du locataire et non de faire une évaluation forfaitaire du préjudice, pratique au demeurant censurée par la Cour de cassation.

En second lieu, dans une décision rendue le 21 février 2017 par le Juge d’instance de Nogent sur Marne, les bailleurs sollicitaient la résiliation du bail, l’expulsion de leurs locataires et, outre des dommages et intérêts pour préjudice moral, le remboursement des sommes perçues par les locataires dans le cadre des sous-locations pratiquées.

 

Les locataires soutenaient quant à eux l’absence de préjudice qu’il soit moral ou financier dans la mesure où ils estimaient que le fait que des loyers aient été perçus dans le cadre de la sous-location ne serait pas préjudiciable à leurs bailleurs.

 

En l’espèce, les demandes ont été rejetées et les bailleurs condamnés à verser à leurs locataires la somme de 1.000 € au titre des frais de procédure.

 

Il s’agit en réalité d’une décision qui doit beaucoup aux faits de l’espèce dans la mesure où dans cette affaire la sous-location avait été réduite à neuf jours de location et les locataires ont été considérés de bonne foi pour avoir cessé immédiatement la sous-location.

 

Le Juge d’instance n’a fait que mettre en œuvre les règles classiques de la résiliation du bail qui lui imposent d’apprécier la gravité et le renouvellement des manquements reprochés aux locataires, et ce compte tenu de la gravité de sa décision.

 

Les bailleurs ont en tout état de cause fait appel de cette décision, affaire à suivre…

 

Outre cette question de l’influence de sous-locations de type Airbnb sur la relation bailleur-locataire qui est ainsi loin d’être tranchée de manière définitive, les problématiques qui se posent au regard de cette nouvelle pratique très répandue restent nombreuses à trancher.

 

Il convient de souligner les chiffres circulant dans la presse quant à l’ampleur de ce phénomène, près de 30.000 logements seraient, à Paris, proposés à la sous-location sans l’accord de leur propriétaire.

 

Références :    TI Vème arrondissement de PARIS 6 avril 2016 n° 11-15-000294

                            TI NOGENT sur MARNE 21 février 2017

 

En cas de difficulté dans ce domaine, Isabelle CHATIN, en sa qualité d’Avocat au Barreau de Paris, se tient à votre disposition pour répondre à vos questions et mettre en œuvre tous les moyens amiables ou judiciaires pour défendre vos droits.