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Actualité de la Loi Carrez

Le 25 mars 2014
Le mesurage d'un lot de copropriété dit mesurage Carrez obéit à des dispositions complexes à mettre en oeuvre, un panorama de la jurisprudence récente s'avère ainsi utile pour y voir plus clair.
Les critères fixés par la loi Carrez sont appliqués quotidiennement, que ce soit par des professionnels ou des particuliers, lors de la vente de biens immobiliers en copropriété.
 
Si les critères légaux paraissent à priori simples, le mesurage des superficies des seuls lots ou fractions de lots de copropriété d'une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m et d'une surface supérieure à 8 m2, à l'exclusion des caves, garages et emplacements de parking, leur mise en œuvre est nettement moins aisée en pratique.
 
Les conditions d'application de la loi Carrez font ainsi l'objet d'un contentieux abondant, en particulier en cas de contrariété entre la consistance réelle des lots lors de la vente et celle décrite dans le règlement de copropriété et/ou l'acte de vente.
 
Des difficultés se rencontrent ainsi dans l'hypothèse de la réunion de plusieurs lots de copropriété en un seul local à usage d'habitation après restructuration de l'ensemble alors que certaines fractions ne remplissent pas toutes les conditions légales, lors de la réunion de chambres de bonnes ou en cas de changement de destination des lots de copropriété, notamment un garage ou un sous-sol transformé en local d'habitation.
 
C'est dans ce cadre que deux décisions récentes sont venues apporter des éclairages utiles sur les surfaces à intégrer dans un mesurage Carrez.
 
En premier lieu, un arrêt rendu par la Cour d'appel de PARIS le 28 février 2013 précise les conditions d'intégration des combles non aménagés dans la superficie d'un lot, s'agissant en l'espèce d'une copropriété dite horizontale, c'est à dire un ensemble de maisons individuelles.
 
Dans ce cas d'espèce, les combles n'étaient nullement mentionnés dans le règlement de copropriété, établi à une époque où les constructions n'étaient pas terminées et ne figuraient pas davantage dans la désignation des biens objet de l'acte de vente.
 
Ils apparaissaient seulement, avec la mention de leur superficie, dans l'attestation de surface établie par un géomètre-expert à la demande des précédents vendeurs, laquelle était annexée à l'acte de vente.
 
L'expert judiciaire désigné dans cette affaire, tout comme son sapiteur géomètre, estimait que les surfaces de combles non aménagés étaient à décompter du mesurage Carrez.
 
Or, les combles litigieux pour leur superficie d'une hauteur supérieure à 1,80 m et d'une dimension supérieure à 8 m2 étaient totalement libres et n'étaient destinés qu'à l'usage du seul propriétaire de la maison, s'agissant d'un comble accessible uniquement par l'intérieur de la maison, au besoin en les aménageant, comme précisé dans les mandats de vente.
 
Dans ces conditions et faisant une stricte application des critères légaux de la loi Carrez, la Cour d'appel de PARIS a jugé que les combles litigieux devaient être pris en compte dans le cadre du calcul de la superficie Carrez du lot, compte tenu de leur usage exclusif au profit du propriétaire du lot établissant leur caractère privatif et de leur caractère aménageable, décision qui s'inscrit dans la continuité de quelques rares décisions rendues jusque-là sur la question.
 
(CA PARIS, 28 février 2013, n° 09/18787 et précédents : CA PARIS 5 janvier 2005, n° 03/14.180, CA PARIS 14 janvier 2009, n° 07/19.846, Cass. 3ème civ. 15 décembre 2009, n° 09/12.908)
 
En second lieu, la Cour de cassation a pu se prononcer, dans un arrêt en date du 2 octobre 2013, sur la question des conditions de prise en compte d'un sous-sol transformé en annexe de la pièce principale situé au rez-de-chaussée dans le mesurage Carrez du lot de copropriété.
 
Compte tenu de l'aménagement par le vendeur de ce qui n'était jusque-là qu'une cave, comme la décrivait encore le règlement de copropriété et l'acte de vente, en annexe de la pièce à vivre située au rez-de-chaussée à laquelle elle était directement reliée, la Cour de cassation a jugé que c'est de manière souveraine que la Cour d'appel a estimé que ce local situé au sous-sol n'était plus une cave et devait être comptabilisé dans les superficies du lot de copropriété.
 
(3ème civ. 2 octobre 2013, n° 12-21.918 et précédents : Cass. 3ème civ. 13 avril 2005, n° 03-21.004,    6 septembre 2011, n° 10/19.542, 7 décembre 2012, n° 11/11.608, CA PARIS 16 septembre 2010, n° 09/06.749, CA AIX-en-PROVENCE 8 décembre 2005, BICC 2006 n° 913 et 6 avril 2006, BICC 2006 n° 1765)
 
La Cour d'appel de PARIS a également tranché dans ce sens y compris dans des cas d'espèces où le changement de destination n'avait pas été autorisé en assemblée générale et les Cours d'appel de TOULOUSE ou de VERSAILLES dans des hypothèses où le local transformé n'était pas relié au local principal.
 
(CA PARIS 16 septembre 2010, n° 09/06.479, CA TOULOUSE 6 février 2006 BICC 2006 n° 1664, CA VERSAILLES 20 septembre 2010, n° 09/02.745)
 
Une troisième décision récente a, quant à elle, apporté des précisions relatives à la question du préjudice indemnisable en cas d'erreur de mesurage.
 
Il convient de rappeler, tout d'abord, qu'une action contre le vendeur aux fins de restitution d'une partie du prix de vente n'est possible que lorsque la superficie mentionnée dans l'acte est inférieure d'au moins 1/20ème de la surface réelle.
 
Une telle action doit, de plus, être exercée dans le délai d'un an à compter de la signature de l'acte de vente notarié.
 
L'acquéreur peut, en outre, solliciter l'engagement de la responsabilité civile du professionnel qui a réalisé le mesurage erroné, lequel est soumis à une obligation de résultat.
 
Une telle action s'exerce dans le délai de droit commun de cinq ans à compter du mesurage.
 
Pour ce qui est du préjudice indemnisable dans le cadre de l'action en responsabilité civile professionnelle, la Cour de cassation, aux termes d'un arrêt en date du 11 septembre 2013, a censuré une Cour d'appel qui avait déterminé le préjudice en pratiquant un abattement sur le prix de vente à proportion de la différence entre la surface réelle et la surface vendue augmenté du montant des frais, estimant que se faisant la Cour accordait à l'acquéreur le remboursement d'une partie du prix de vente.
 
Il en résulte que le préjudice indemnisable ne saurait être estimé au prorata du prix payé.
 
Cette solution est juridiquement bien fondée puisque, de manière classique, le dommage et le préjudice indemnisable ne sont pas toujours identiques.
 
En pratique, rien ne garantit en l'espèce que le prix aurait été négocié sur la base du même prix au mètre carré simplement réduit proportionnellement à la surface réelle des lots vendus.
 
(Cass. 3ème civ. 11 septembre 2013, n° 12-23.772)
 
C'est également la solution qui prévaut généralement lorsque l'action est engagée par le vendeur contre le professionnel, puisqu'il a été jugé que ce dernier ne peut être condamné à réparer la restitution à laquelle le vendeur est condamné sur la diminution de prix, même au titre d'une perte de chance d'avoir contracté au même prix.
 
(Cass. 3ème civ. 4 janvier 2006, n° 04-15.922 et 04-18130, 25 octobre 2006, n° 05-17427 et 8 juin 2011, n° 10/12.005)