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Acquisition immobilière : le propriétaire est celui qui figure dans l'acte notarié

Le 31 janvier 2018
Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, il est indispensable de faire figurer dans l’acte d’achat la répartition des quotes-parts de propriété acquises par chacun des propriétaires, lesquelles priment sur les modalités réelles du financement du bien.

Les mentions de l'acte notarié sont en effet susceptibles d’avoir une importance capitale dans toutes les hypothèses de rupture du lien qui unissait les personnes qui ont acquis en commun un bien immobilier pour déterminer la part qui va revenir à chacune d’entre elles, et ce que ce soit dans le cadre d’une séparation, de la rupture d’un PACS, d’un divorce ou d’un décès.

 

C’est ce qu’a récemment rappelé la Cour de cassation dans un arrêt du 10 janvier dernier.

 

Dans cette affaire, par acte du 15 octobre 1998, Monsieur M. et Madame E. avaient acquis indivisément, pour moitié chacun selon l’acte notarié, différentes parcelles sur lesquelles ils ont fait édifier un lotissement et une maison d’habitation. En revanche, le financement des constructions l’a été de manière inégale par les deux propriétaires.

 

Madame E. a assigné Monsieur M. en liquidation et partage de l’indivision et Monsieur M. a sollicité que la proportion de ses droits telle qu’indiquée dans l’acte notarié soit revalorisée compte tenu de sa participation financière supérieure à celle de Madame E.

 

La question qui se posait en l’espèce était celle de savoir si la quote-part de propriété de chaque indivisaire devait être déterminée par le financement réel du bien ou par les seules mentions initiales de l’acte notarié.

 

Contrairement à la solution retenue par la Cour d’appel reposant sur les modalités réelles de financement du bien, la Cour de cassation a estimé que seules les mentions figurant sur le titre fixent les droits de chaque propriétaire, peu important la manière dont le bien a été financé.

 

Ainsi, si l’un des indivisaires contribue plus que l’autre au financement du bien immobilier, cela sera sans incidence sur la répartition de la valeur du bien à la sortie de l’indivision puisque n’est prise en compte que la répartition initialement fixée dans l’acte d’acquisition.

 

Si, comme en l’espèce, l’acte notarié faisait état d’une acquisition indivise à parts égales, chaque propriétaire en a acquis la propriété dans la même proportion et se verra octroyer la moitié de la valeur du bien à la rupture de l’indivision.

 

Références : 1ère Civ. 10 janvier 2018 n° 16-25. 190

 

Il est dès lors indispensable, lors de l’acquisition d’un bien immobilier, de se poser les bonnes questions s’agissant des apports respectifs de chacun des acquéreurs et des modalités de financement à venir du bien afin de faire figurer, dans les actes d’acquisition, les mentions exactes, lesquelles conditionnent les droits de chacun des propriétaires.

 

Isabelle CHATIN, en sa qualité d’avocat mandataire en transaction immobilière au Barreau de Paris, vous assiste dans le cadre de vos transactions immobilières, en particulier pour garantir la sécurité juridique de vos actes et vous permettre de mesurer les conséquences présentes et à venir des mentions qui y figurent.