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Acquisition en viager et non-versement des rentes mensuelles

Le 30 avril 2018
Acquisition en viager et non-versement des rentes mensuelles
L’acquisition d’un bien immobilier en viager est une vente régie par des règles tout à fait spécifiques. Ce type d’acquisition pose ainsi des questions particulières, notamment celle de la sanction en cas de non-versement des rentes mensuelles.
En effet, l’acquéreur achète le bien en versant immédiatement une partie du prix appelée le capital ou le bouquet et en procédant ensuite à des versements mensuels d’une rente calculée sur la base de l’espérance de vie du vendeur et de la valeur du bien. Il ne prend possession du bien qu’au départ ou au décès du vendeur.

Ainsi, que l’on soit vendeur ou acquéreur d’un bien en viager, il est indispensable de s’entourer de conseils de professionnels compétents dans la mesure où les méthodes de calcul du prix de vente et de sa répartition entre le bouquet et la rente sont diverses et que les risques d’une telle acquisition sont importants.

 

Pour le vendeur, l’objectif est d’obtenir un complément de revenus suffisant tout en restant dans son appartement sa vie durant mais ce qui exclut de transmettre son bien.

 

Il convient d’être attentif au fait qu’il est indispensable de pouvoir occuper le bien personnellement pour bénéficier de la rente, ce qui peut ne plus être possible en cas de perte d’autonomie.

 

Pour l’acquéreur, l’objectif est d’acheter un bien en versant immédiatement uniquement une partie de son prix et de diminuer la charge financière de l’acquisition en la répartissant dans le temps en versant une rente mensuelle pendant une durée variable.

 

Deux risques existent pour l’acquéreur : d’une part, celui de surpayer le bien si le vendeur se maintient dans le bien au-delà de la durée envisagée dans la simulation, s’agissant d’un contrat aléatoire, et, d’autre part, celui corrélatif de ne pas pouvoir que tardivement prendre effectivement possession du bien.

 

Dans une affaire récente, la problématique était celle des conséquences juridiques du non-versement de la rente viagère par l’acquéreur.

 

En l’espèce, le 24 août 2010, M. X. a acquis un immeuble moyennant paiement d'un capital et d'une rente viagère. Postérieurement, n’ayant pas reçu les rentes des mois de novembre, décembre 2013 et février 2014, Mme Y., venderesse, lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire puis l’a assigné, en l’absence de paiement, en résolution de la vente.

 

M. X. s'est pourvu en cassation reprochant à l'arrêt d'avoir constaté la résolution de la vente et d'avoir dit que les sommes perçues par Mme Y. ainsi que tous les embellissements et améliorations apportés au bien restent dus à titre de dommages-intérêts.

 

La Cour de cassation a retenu que l'acte authentique prévoyait expressément la résolution de plein droit de la vente à défaut de paiement à son exacte échéance d'un seul terme de la rente viagère.

 

Ainsi et dans la mesure où le commandement de payer visait les rentes des mois de novembre, décembre 2013 et février 2014 impayées et qui ne pouvaient être considérées par l’acquéreur comme réglées par compensation unilatérale entre le compte relatif aux rentes viagères et le compte des charges, Mme Y. n’ayant nullement à faire l’avance des charges.

 

Dans ces conditions, la décision de la Cour d’appel était confirmée et la résolution de la vente acquise.

 

En outre, les sommes versées dans le cadre de la vente, à savoir le capital initial, les rentes mensuelles déjà payées et les embellissements financés, étaient acquises à Mme Y. à titre de dommages et intérêts.

 

Références : 3ème Civ. 15 mars 2018 n° 17-10.633

 

L’acquisition en viager est une opération risquée tant pour le vendeur que pour l’acquéreur.

 

Isabelle CHATIN, en sa qualité d’avocat mandataire en transaction immobilière, vous conseille au mieux de vos intérêts dans le cadre de l’acquisition du bien immobilier ainsi qu’au cours de l’opération afin de ne pas risquer de vendre son bien sans bénéficier du complément de revenus attendu ou de perdre le bénéfice des sommes versées.